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井 外 的 天 空

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生活在所谓的“人间天堂”——美国,并不像有些人想象的那样美好,也不像某些组织说得那样邪恶,虽然没有高屋建瓴般的雍智,但发现井外的天空不是圆的。

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【引用】房地产市场最基本的驱动力量是市场的力量  

2011-10-29 10:50:38|  分类: 社会万象 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——2011年10月28日 对目前房地产市场的一些看法 

2011年对中国房地产行业来说是非常复杂的一年,原因有两条:一条是3600万套保障性住房的计划;二是一些大中城市对住宅实行的限购政策。现在到了最后一个季度,所有的矛盾和问题都凸显出来了,跳楼、跑路、砸售楼处等恶性事件集中爆发,住建部领导的一段讲话、人民日报的一篇文章都可能让房地产股价有10%以上的波动。市场、人心如惊弓之鸟。

房地产市场最基本的驱动力量是市场的力量 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

图注:今年到了最有一个季度,砸售楼处等恶性事件集中爆发了。

 

从这些乱象中走出来,我们冷静地观察房地产市场的背后到底发生了什么。房地产市场中最基本的驱动力量是市场的力量而不是行政命令的力量,行政命令可以压制一时,但解决不了长期的问题。首先,看市场的力量就要看供求关系、看土地的需求是多少、可供建设的土地有多少,可用容积率指标来调节土地供求之间的关系,不能用口号、运动的方式来代替每个城市具体的实施计划。二是房子的需求是多少。炒房的投机者认为未来市场上土地和房子供应不足、房价有上涨的空间,他们的资金就会参与其中。如果能稳定市场上土地和房屋供应的预期,就不会有过大的投机炒作空间。

无论有多少人认为中国人多地少、粮食不够吃、耕地不能占用盖房子,我始终坚信,只要计划得好、安排得好,人们在这块土地上面吃、穿、住是没有任何问题的。圣雄甘地曾经说过:“地球提供的资源足够养活人类,但满足不了人的贪婪”,这是我们持什么态度来看待目前房地产市场的重要前提。

在此前提下,我们先看看房价。的确,目前各个城市住宅的价格都太高了,反映市场有无泡沫的一个重要指标是租金回报率,我们看到,许多城市住宅的租金回报率仅有2%左右,与全世界任何一个城市相比都是非常低的,换句通俗的话说就是:“买房不如租房”。也有人会说,我们不在乎这微不足道的租金收入,而看重未来房价的上涨带来的物业升值,但只要我们把土地计划好、安排好,未来的房价就不会有太大的上涨空间。几年前,我们就做出了这个判断,到今天我们的这个判断一直没有改变,即:我们在几年前就撤出了住宅市场,再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价,出现了砸售楼处等恶性事件,这一点也不奇怪,住宅的降价是迟早的事。

 

房地产市场最基本的驱动力量是市场的力量 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

图注:几年前,SOHO中国就撤出了住宅市场。

下面谈谈限购,如果市场房价出现了大幅的上涨,需要政府去调控,调控的手段有许多,最先应该考虑的是增加土地的供应量,或者公布未来土地的供应计划。同时也可以用货币政策去调控,如增加利率、提高存款准备金率、增加首付款的成数,甚至可以用更极端的方法,在一段时期内,不提供按揭贷款。这种办法在市场上操作起来都非常灵活,今天提高了利率、提高了首付款的成数,市场发生变化了马上就可以再降低。最不可取的是行政命令的手段,对市场和十几年来培养起来的市场机制的破坏,是在短期之内难以恢复的,如限购政策,开始实施起来比较难,要组织一套机构、一批人马,取消起来也很难,会给市场造成很大的混乱,让一些人因政策的变化亏钱或赚钱,这是不公平的。

 

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图注:调控房地产最不可取的是行政命令的手段,比如限购。

第三,我们分析一下保障住房的建设。政府计划在未来的三年时间建设3600万套的保障性住房,三年之内能供应出来这么多的土地吗?有这么多的建设资金吗?假设每户住4人,将有1.44亿人住进保障性住房里,有这么大的需求吗?政府有这么庞大的建设队伍吗?解读最近一些领导的讲话,隐约地感到政府可能未来就不建保障房了,用货币补贴的方式来进行,这是回到正道上,但做出这个决定是很艰难的。因为已经有3600万套保障房的承诺,大家对此有期待,但及时、明确地回到正道上来就会减少更大浪费的出现。

   

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