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井 外 的 天 空

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生活在所谓的“人间天堂”——美国,并不像有些人想象的那样美好,也不像某些组织说得那样邪恶,虽然没有高屋建瓴般的雍智,但发现井外的天空不是圆的。

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全美房价进一步下滑的危机  

2011-02-18 06:36:33|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全美许多城市的房价以更快的速度进一步下滑。房价逐年下降的规模大于之前一季,只有三个市场例外,最新迹象显示了房地产市场面临相当大的挑战。同时,随着未售房屋数量增加,很多房地产市场上的库存量也在上升。

需求下降 房价下滑

《华尔街日报》对房市情况进行的最新一季调查发现,与09年同期相比,去年第四季度在28个大都会区的房价均呈下降趋势。加州TrimTabs 投资研究公司近日警告说,美国房市可能需要5到6年时间才能复苏。

据房地产网站Zillow.com统计,曾受房产泡沫破灭严重影响的城市,房价下滑幅度最大,包括迈阿密,奥兰多,亚特兰大和芝加哥。但目前尚未受影响的几个城市也有加速下滑的趋势,包括西雅图和俄勒冈州的波特兰市。

房价下滑反映了需求减弱和信用紧缩,从而导致潜在买房者人数减少。加州欧文市一位房屋建筑商顾问波恩斯(John Burns)表示,并不是很多租房者有信心能承担首付,有良好的信用,以及没有额外欠债。

库存积压增多

在库存方面,当供应可持续6个月时,房产市场通常被认为能保持平衡。纽约长岛在去年12月底,有足够房屋来保持15个月的平均销售步伐。北卡州夏洛特市和田纳西州纳甚维尔市的未售房屋供应可持续14个月,新泽西南部则可持续近13个月。由于房价降低吸引了一些首次购房者和投资人,一些市场──包括加州萨克拉门托和圣地亚哥──的库存已下降到较为健康的水平,而另一些市场,例如华盛顿特区和波士顿,房价下滑的趋势因经济较为稳定而趋向缓和。新泽西州东布朗斯维克市评估公司Otteau Valuation Group的总裁奥图(Jeffrey Otteau)表示,销售低于一年前水平,而库存则高于一年前。远郊的房屋销售仍相当低于靠近都市中心的地区。

经济学家说,房市最大的风险是就业绩增长无法跟上,Zillow网站首席经济师汉弗莱斯(Stan Humphries)说,失业率没有改善,人们的信心就低,购房率也较低。未来几个月中市场情况还可能恶化。数百万房主面临房屋被法拍或严重拖欠贷款,还有数百万人的欠债高于房屋价值。

法拍与房价大决斗

房产仲介商估计不良资产会上扬,包括银行出售法拍屋,及房主自己通过“卖空”(short sale)来销售房屋(银行同意以低于拖欠银行的金额出售)。

法拍屋的销售是引起房价下降的原因之一,因为银行希望通过降价迅速售出房屋,去年年底一些地区的法拍屋销售减缓,这是由于文件处理问题引起了对法拍过程完整性的质疑。但这可能随银行跟上法拍的步伐而被改变。房产仲介商说,未来房价下滑的威胁,已引起卖方和买方之间长达几个月的僵持。卖方拒绝低价,而买方则要求优惠。西雅图房地产经纪公司Redfin Corp.总裁凯尔曼(Glenn Kelman)说,每一笔交易都像一次大决斗。

房产仲介商表示,房市不振使很多卖主在设定价位时变得更现实。

加州赛德市一名房产仲介商克林格(Jim Klinge)在出售一栋三卧室的房屋时,第一周没有收到任何报价,他说服卖主减价3万美元,使房价为42万美元。这吸引了两个全额报价,上周房屋以全现金交易成交。一些卖主选择退出市场而不是减价,因为他们相信房价将上涨,或是因为减价使他们所得无法抵消拖欠银行的贷款。

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